شراء الأراضي المستأجرة - ما هو؟ جميع المزايا والعيوب
محتوى
- حق البناء الوراثي - ما هي "> مزايا وعيوب
- استخدام الأراضي
- طريق الخروج من المنزل
- قيمة الممتلكات المتغيرة
- من من الإيجار؟
- الميزات القانونية
- للمهنيين العقارات
بناء على أرض مبنية هو بديل لشراء الأراضي. أنها أرخص بكثير ، وبالتالي توفر الفرصة للحصول على عقار حتى بميزانية محدودة. ومع ذلك ، فإن البناء على الأرض الوراثية ينطوي على العديد من العقبات والخصائص القانونية التي يجب معرفتها قبل البناء. معرفة جيدة بالوضع القانوني إلزامي قبل اختيار هذا الاستحواذ على العقارات ، وإلا تهدد المفاجآت الشريرة.
لتجاوز جزء كبير من تكاليف البناء
ينص القانون الألماني ، بالإضافة إلى شراء الأراضي ، على تأجيرها على عقد الإيجار لفترة طويلة. سيوفر هذا مطوري العقارات جزءًا كبيرًا من إجمالي التكاليف. بدلاً من سعر الشراء لمرة واحدة ، يتم استئجار العقار لمدة 50 أو 100 عام. الإيجار ، المعروف أيضًا باسم "عقد الإيجار" ، ليس مبلغًا ثابتًا ولكنه يمثل نسبة مئوية من قيمة الأرض. على الرغم من أن مصطلح "عقد الإيجار" لا يزال واسع الانتشار ، إلا أنه لم يعد مسموحًا به قانونًا.
يوفر هذا الإجراء فوائد كبيرة لكلا الجانبين. الأرض خاضعة للضريبة. وبالتالي فإن قطعة الأرض غير المستخدمة لا تؤدي إلا إلى التكاليف دون توليد عائد. يُحظر عادةً الاستخدام التجاري غير الإنشائي (مثل الزراعة أو تربية الحيوانات) لمؤامرة البناء ، ولكن على الأقل يخضع للترخيص. يمكن للمبنى الوراثي أن يقدم لمالك العقار مثل هذا الإقرار المثير للاهتمام ، والذي يتجاوز بكثير ضريبة الأملاك.
المستأجرة - ما هو؟
في حالة المستأجر ، يبرم ملاك الأراضي ومطورو العقارات عقدًا طويل الأجل للاستخدام المرتبط بتأجير العقار. تم بالفعل الموافقة على العقار للبناء العقاري. ومع ذلك ، يعتمد مدى بناء قطعة الأرض بالفعل على الحالة الفردية. يمكن للمطور العقاري أن يبدأ نظريًا فورًا ببناء المبنى. ومع ذلك ، فهو ملزم أيضًا بدفع الإيجار الأرضي من تاريخ اتفاقية الشراء.
هذه الفائدة حوالي 3-5 ٪ من قيمة العقار. ومع ذلك ، نظرًا لأن هذا قد يتقلب ، يتم توفير العائد مع اختلاف معين لكلا الجانبين. بعد انتهاء اتفاقية الترخيص ، ينتهي حق ملكية العقار. إذا لم يتم شراء العقار من قبل مالك العقار في غضون ذلك ، فسيتم رده إلى مالك العقار دون استبدال. وينطبق الشيء نفسه إذا لم يعد المالك يفي بالتزامات الدفع الخاصة به. هذه هي فترة سماح مدتها سنتان ، وبعد ذلك يمكن لمالك الأرض اعتبار العقد قد تم حله.
تقع الممتلكات المبنية على مالك الأرض ، ومع ذلك ، فهو ملزم بدفع تعويض معقول.
السمة الخاصة لقانون البناء الوراثي هي أنه يمكن توريثه بسبب شروط العقد الطويلة. وبالتالي ، فإن العقد يمر إلى ورثة هذا المطور العقاري. ومع ذلك ، هذا ينطبق فقط على الوقت المحدد. لقد انقضت مدة العقد التي استخدمها ولي العهد.
مزايا وعيوب
مزايا المستأجرة هي للمستأجر:
- طريقة رخيصة لشراء الأراضي
- انخفاض كبير في تكاليف البناء
- وراثة الممتلكات والعقد
مزايا المستأجر للمالك:
- فائدة مضمونة جيدًا على رأس المال غير المستخدم
- توليد دخل إضافي طويل الأجل
- زيادة الدخل من خلال الإيجار الأرضي
- في نهاية العقد ، سيتم فرض رسوم على مبنى رخيص
عيوب المستأجر للمستأجر:
- الشعور بأنك تملك بيتك ، ولكن ليس أرضك الخاصة
- بعض الشكوك حول العبء المالي السنوي
- مسؤولية عالية لمالك الأرض
- بيع معقد بشكل كبير للمبنى المشيد.
مساوئ المستأجر للمالك:
- الشعور بوجود منزل غريب على أرضك الخاصة
- لتعليمات أن المستأجر يتعامل مع العقار بحذر
- العبء الضريبي الكامل للإيجار
- فترة انتظار طويلة لعدم دفع الإيجار
- وضع التقييم السنوي للعقار
استخدام الأراضي
بالنسبة للعقار المستخدم للأغراض السكنية البحتة ، فإنه بالفعل يمثل تحديًا لضمان الاستخدام الدقيق للعقار على مدار فترة العقد بأكملها. مع هذا الاستخدام الطويل ، من المحتمل نسبياً ألا يهتم أحد أو غيرهم من سكان العقار به. مشكلة خاصة هنا هي هواية المفكات. لا يمكن عادةً تعيين نفايات النفايات التي يتم إلقاؤها بطريقة غير مشروعة إلا في حالة ملوث بعد انقضاء مدة استئجار الأرض. في كثير من الأحيان ، لا يزال مالك الأرض هنا يجلس على تكاليف التجديد.
هو أكثر إشكالية في المباني التجارية التي أقيمت لأغراض التأجير. يمكن أن يكون تذبذب مستخدمي المستودعات وقاعات الإنتاج كبيرًا للغاية ، مما يجعل من الصعب متابعة الاستخدام الفعلي للعقار. من حيث المبدأ ، يمكن لمالك الأرض تعويض قيمة المبنى بتكاليف التجديد المتوقعة للأرض. ومع ذلك ، ينبغي أن يظل المرء واقعيًا أيضًا: يجب على المرء بناء مبنى ضخم من الحجر الطبيعي بحيث لا يزال قابلاً للاستخدام بعد 99 عامًا. أعمال البناء أو الإنشاءات الفولاذية أو المباني الخشبية جاهزة للهدم بعد 99 عامًا.
طريق الخروج من المنزل
يحق لمالك الأرض ، في ظل ظروف معينة ، المطالبة بالعودة المبكرة للعقار. هذا ينطبق بشكل خاص إذا كان يمكن أن يثبت أن الخاصية لا يتم استخدامها بشكل صحيح أو صحيح. في المقابل ، لا يكون الاستخدام الخاص قابلاً للتنفيذ فيما يتعلق بالإيجار الأرضي. هنا حماية المستأجر ، لأنه في النهاية لهذا الغرض ، تم تحديد فترة العقد الطويلة.
في الممارسة العملية ، ومع ذلك ، فإن فرض العودة إلى الوطن ليس بهذه السهولة. في معظم الحالات ، يتم استخدام الدفع الافتراضية. ومع ذلك ، في 24 شهرا ، ينص المجلس التشريعي لفترة طويلة جدا حيث المالك للوفاء بالتزاماته.
بالإضافة إلى ذلك ، "الاستخدام غير السليم" هو أيضا مسألة التفسير. على سبيل المثال ، لا يمكن أن يُمنع بشكل أساسي من إنشاء مبنى تم تشييده على عقد إيجار. ليس من الضروري حتى إبلاغ صاحب العقار بالمستأجرين الحاليين للمبنى. من أجل مصلحة وجود علاقة عمل جيدة ، يُنصح الطرفان دائمًا بمعاملة بعضهما البعض بشكل مفتوح وشفاف قدر الإمكان. هذا يمنع سوء الفهم ويمنع النزاعات القانونية باهظة الثمن.
قيمة الممتلكات المتغيرة
سيتم تحديد الإيجار الأرضي من ثلاثة إلى خمسة في المائة بموجب العقد ولن يتغير خلال مدة العقد. ومع ذلك ، فإن سعر الأرض عرضة للتقلبات التي تؤثر على قيمتها وبالتالي الإيجار. هذا يمكن أن يكون مختلفا إقليميا للغاية. في ألمانيا الشرقية ، على سبيل المثال ، هناك العديد من المناطق التي شهدت انخفاضًا كبيرًا في أسعار العقارات والعقارات خلال العشرين عامًا الماضية. المنازل بين ثلاثة وخمسة آلاف يورو ليست غير شائعة في هذه المناطق.
على العكس ، هناك مناطق في ألمانيا حيث انفجرت أسعار العقارات بجميع أنواعها حرفيًا. في الوقت الحالي ، تشهد المنطقة المحيطة بفرانكفورت ماين طفرة غير مسبوقة. ارتفعت الأسعار بأكثر من الضعف في السنوات العشر الماضية. نظرًا لأن العديد من البنوك تنقل العديد من الوظائف من لندن إلى هذه المنطقة المالية نتيجة خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، فمن المرجح أن يستمر هذا الاتجاه على المدى الطويل ويزيد من تفاقمه.
هنا ، ومع ذلك ، يجب على المرء ببساطة أن ينظر إلى قوانين السوق من حيث منطقهم: في المناطق ذات أسعار العقارات الضعيفة ، لن يعرض أي شخص خاصية مضمنة ولكن دائمًا ما يحاول بيعها. عندما يوجد سوق للمشتري للعقارات ، فإنه عادة ما يكون غير مهتم بحل التراث. على العكس من ذلك ، في مناطق الطفرة تكون القطع مرتفعة الثمن. هنا هو السماح للأرض لبناء الوراثة الحق لكلا الجانبين بطريقة ذكية للغاية: الملكية تبقى مع المالك ويمكن أن نتطلع إلى زيادة الإيرادات. ومع ذلك ، يمكن للمثبِّت أن يكون أكثر هدوءًا من الاقتراب من مشروعه ، لأن العيوب المتعلقة بصلاحية العقار توضع أيضًا في منظورها الصحيح.
من الذي استأجر "> الخصائص القانونية
التقييم الضريبي للعقار في حق البناء الوراثي هو دائمًا لمالك العقار فقط بعد القيمة النقية للأرض قبل بناء العقار. على الرغم من أن قطعة أرض مبنية تزيد نظريًا من حيث القيمة ، إلا أن المالك لا يمكنه تحصيل رسوم من العقار المشيد لزيادة قيمة العقار. بعد كل شيء ، ليس المبنى الذي يقف على ممتلكاته المستأجرة. ومع ذلك ، فإن هذا الاعتبار أيضا مزايا للمالك: يتم احتساب التقييم الضريبي للعقار أيضا على أساس الأرض غير المطورة.
من المهم لكلا الجانبين أن يتم نقل الالتزامات إلى المستخدمين المحتملين التاليين. يجب تحديد ذلك بموجب عقد ، وإلا قد يكون هناك نزاعات قانونية كبيرة مع المشترين للمباني أو الأرض. هذه عادة ما تلتهم جميع الفوائد المالية للممتلكات المبنية على الأرض.
للمهنيين العقارات
معتبرة الرصين ، تظهر الصورة التالية: متوسط فترة السداد للمنزل المبني يستغرق 30 عامًا. بعد ذلك ، يكون مالك المنزل هو المالك الوحيد لممتلكاته دون أن يكون مسؤولاً أمام أي شخص آخر. ومع ذلك ، فإن خصم الإيجار الأرضي لمدة ثلاثين عامًا يضيف أيضًا مبلغًا كبيرًا ، بحيث تكون الميزة المالية لأصحاب المنازل الصافية منخفضة إلى حد ما.
ومع ذلك ، فإن الأمور مختلفة لبناة المنازل الموجهة نحو العودة. سوف تسفر المسكن متعدد الأسر في عقار مستأجر بسرعة أكبر بكثير مما لو كان يجب شراء العقار للمبنى. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن خصم الإيجار الأرضي السنوي كنفقات ، بحيث يمكن أن تنشأ هنا المزايا الضريبية الإجمالية.
بغض النظر عن الطريقة التي ترغب في استخدام العقار المستأجر فيه ، تعتبر الاستشارات القانونية التفصيلية المتعمقة والعقد المحكم للماء ضرورية لكلا الجانبين. فقط اتفاقية تعاقدية واضحة يمكن أن تضمن أن كلا الجانبين يمكن أن تستفيد على النحو الأمثل من الأعمال. هذا صحيح بشكل خاص إذا كانت الأطراف الموقعة على العقد الأصلي تسند حقوقهم إلى أطراف ثالثة من خلال البيع أو الميراث. يأخذ عقد الإيجار الجيد هذه الحالة في الاعتبار إلى حد كبير ويضمن عدم ظهور أي مشاكل أثناء الخلافة.
