تكاليف الشراء في لمحة عند شراء الأرض والمنزل والشقة

محتوى

• هيكل التكاليف
  • ضريبة نقل العقارات
    • معدلات الضرائب
  • تكاليف الوساطة
  • رسوم التوثيق
  • الوصف القانوني
• تكاليف شراء إضافية
  • تكاليف التحديث
  • تكاليف التطوير
  • التكاليف اللاحقة
• نصائح للقراء سريعة

حلم امتلاك منزل هو رغبة الكثير من الألمان. في معظم الحالات ، يكون التمويل هو أكبر عقبة ، فهناك عدة أسباب لذلك ، فمن ناحية ، تتوقع البنوك أن يتم تمويل ما لا يقل عن 20 في المائة من سعر العقار من الأسهم. من ناحية أخرى ، فإن تكاليف الشراء هي عبارة عن مبلغ كبير ، وغالبًا ما لا يتم حسابه ، وإذا كنت ترغب في الحصول على جميع تكاليف شراء المنزل أو الأرض أو الشقة ، فستتعلم في هذا المنشور كل شيء عن تكاليف الشراء.

هيكل التكاليف

يشار إلى أي تكاليف إضافية تضاف إلى سعر شراء العقار باسم تكاليف الشراء العارضة. وتشمل هذه تكاليف السمسرة ورسوم كاتب العدل والمحاكم ، وكذلك ضريبة نقل العقارات . لا تمول البنوك هذه التكاليف المتعلقة بالاستحواذ. هذه التكاليف يجب أن تمول من جيبك الخاص. تكاليف الشراء الإضافية تختلف اختلافًا كبيرًا من ولاية اتحادية إلى أخرى ، وبالتالي يمكن أن تمثل ما بين 10 و 15 في المائة من سعر شراء العقارات . على وجه الخصوص ، تختلف ضريبة نقل الأراضي وتكاليف السمسرة بشكل كبير من منطقة إلى أخرى.

من أجل الحفاظ على نظرة عامة تقريبية ، قمنا بإنشاء جدول لك يتم فيه إدراج تكاليف شراء الولايات الفيدرالية الفردية. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن هذا الجدول يهدف فقط إلى تقديم نظرة عامة لك. وبالتالي ، فإن الأسعار ليست ثابتة وتخضع لتقلبات السوق العادية. للحصول على نظرة عامة ، تم تقدير 1.5 في المائة من تكاليف كاتب العدل ودخول السجل العقاري.

جدول - هيكل التكلفة مع رسوم السمسرة

دولة	مجموع تكاليف الشراء
بادن فورتمبيرغ	10.07 ٪ - 11.26 ٪
بافاريا	8.57 ٪ - 9.76 ٪
البرلينية	13.45 ٪ - 14.64 ٪
براندنبورغ	15.14٪
بريمن	10.07 ٪ - 12.45 ٪
هامبورغ	12.25٪
هيس	11.07 ٪ - 13.45 ٪
مكلنبورغ-فوربومرن	10.69 ٪ - 13.64 ٪
ساكسونيا السفلى	10.07 ٪ - 12.45 ٪
شمال الراين وستفاليا	11.57٪
راينلاند-بفالز	10.07٪
سارلاند	11.57٪
ساكسونيا	8،57 ٪ - 12،14 ٪
ساكسونيا-آنهالت	10.07 ٪ - 13.64 ٪
شليسفيغ هولشتاين	11.57 ٪ - 15.14 ٪
تورينجيا	11.57 ٪ - 15.14 ٪

الجدول - هيكل التكلفة دون رسوم السمسرة

دولة	مجموع تكاليف الشراء
بادن فورتمبيرغ	6.5٪
بافاريا	5٪
البرلينية	7.5٪
براندنبورغ	8٪
بريمن	6.5٪
هامبورغ	6٪
هيس	7.5٪
مكلنبورغ-فوربومرن	6.5٪
ساكسونيا السفلى	6.5٪
شمال الراين وستفاليا	8٪
راينلاند-بفالز	06.05٪
سارلاند	8٪
ساكسونيا	5٪
ساكسونيا-آنهالت	6.5٪
شليسفيغ هولشتاين	8٪
تورينجيا	8٪

ضريبة نقل العقارات

يتم دفع ضريبة نقل العقارات على كل عملية شراء عقار من 2500 يورو ويمكن أن تصل إلى 50 في المائة من تكاليف الشراء. هذه ضريبة لمرة واحدة يطلبها مكتب الضرائب. لا ينبغي الخلط بينه وبين ضريبة الأراضي السنوية على العقارات ، والتي تطالب بها المدن والبلديات. أساس حساب ضريبة نقل العقارات هو سعر بيع العقار.

ملاحظة: تقتصر ضريبة نقل العقارات على قيمة الأرض فقط إذا بدأ المشتري بناء المنزل هناك في وقت لاحق. لهذا الغرض ، فإن إبرام العقود ، ولكن مؤقتا من حيث المحتوى بشكل منفصل. في هذا الجانب ، لا توجد ضريبة نقل ملكية الأراضي لبناء المنازل.

هناك العديد من الاستثناءات التي لا تتطلب فيها مصلحة الضرائب ضريبة نقل ملكية عقارية.

• سحب الاستثمارات بين الزوجين والشركاء المسجلين
• قيمة العقار أقل من 2500 يورو
• مبيعات العقارات بين الأشخاص ذوي الصلة المباشرة: الوالد - الطفل (تم تبنيه أيضًا)
• هدية من الأشخاص ذوي الصلة المباشرة وكذلك الأزواج وشركاء الحياة
• شارك في ورثة Nachlassteilung

وفقًا للفقرة 13 من GrEStG ، على الرغم من أن المالكين والمشترين يعتبرون مدينين ضريبيين ، فإن عقد الشراء يحدد بوضوح من يدفع ضريبة نقل ملكية الأراضي وهذا هو المشتري في معظم الحالات. وبالتالي ، بالكاد يمكن تجنب ضريبة نقل العقارات في تكاليف الشراء.

معدلات الضرائب

اعتمادًا على الولاية الفيدرالية ، تتراوح قيمة ضريبة نقل العقارات بين 3.5 و 6.5 بالمائة من سعر شراء العقارات . وهذا ينطبق بالتساوي على الأرض وكذلك على الشقق والمنازل على حد سواء.

معدل الضريبة	الدول
3.5٪	بافاريا ، ساكسونيا
4.5٪	هامبورغ
5.0٪	بادن فورتمبيرغ ، مكلنبورغ فوربومرن ، سكسونيا السفلى ، راينلاند بالاتينات ، ساكسونيا أنهالت ، بريمن
6.0٪	برلين ، هيس
6.5٪	براندنبورغ ، شمال الراين - وستفاليا ، سارلاند ، شليسفيغ هولشتاين ، تورينجيا

تختلف معدلات الضرائب بشكل كبير ، لأنه حتى 1 سبتمبر 2006 ، كانت معدلات الضرائب في جميع أنحاء البلاد موحدة بنسبة 3.6 في المائة. نظرًا لأن الولايات الفيدرالية مسموح لها أن تحدد معدل الضريبة بنفسها ، فقد زاد هذا بشكل كبير. فقط في بافاريا وساكسونيا ، لا تزال ضريبة نقل ملكية الأراضي تبلغ 3.5 بالمائة. تعتبر هذه الزيادات مصدر دخل مرحب به بالنسبة لبعض الدول ، حيث لم يعد أي شيء يزيد عن 3.5 في المائة جزءًا من نظام المعادلة المالية الوطني.

تكاليف الوساطة

من الصعب أيضًا تجنب عمولة الوساطة ، نظرًا لأن السماسرة غالبًا ما يكونون أفضل وأسهل طريقة لاقتناء كائن ، بما يتناسب مع توقعاتهم. كما هو الحال مع ضريبة نقل الأراضي ، هناك أيضًا وسطاء إقليميون في الوساطة.

عمولة السمسار	الدول
3.57٪	شمال الراين - وستفاليا ، راينلاند بالاتينات ، سارلاند
3.57 ٪ إلى 4.76 ٪	بادن فورتمبيرغ ، بافاريا
3.57 ٪ إلى 5.95 ٪	بريمن ، ساكسونيا السفلى ، هيس
3.57 ٪ إلى 7.14 ٪	ساكسونيا ، ساكسونيا أنهالت ، شليسفيغ هولشتاين ، تورينجيا
4.19 ٪ إلى 7.14 ٪	مكلنبورغ-فوربومرن
5.95 ٪ إلى 7.14 ٪	البرلينية
6.25٪	هامبورغ
7.14٪	براندنبورغ

ملاحظة: في معظم الولايات الفيدرالية ، يتم تقسيم عمولة الوساطة بين المشتري والبائع ، ولكن ما يسمى "مبدأ الطلب" لا ينطبق على مبيعات العقارات ، ولكن فقط على الإيجار. لذلك عليك أن تتوقع دفع عمولة الوساطة ، حتى لو كان البائع قد استأجر الوسيط.

نظرًا لأن السماسرة يتقاضون غالبًا أكثر من 3.5٪ بالإضافة إلى ضريبة المبيعات ، يجب أولاً أن تكون على دراية كاملة برسوم السمسرة وتعيينها تعاقديًا بحيث لا يجب تجاوزها. وبالتالي فإن رسوم السمسرة تمثل حصة لا تضاهى في تكاليف الشراء. لذلك من المهم أن تجد الوسيط المناسب لاحتياجاتك. إذا وجدت وسيطًا ، فتعرف على مراجعه واستفسر مع المالكين شخصيًا. تحقق من مؤهلات الوسيط والمدة التي كان فيها سمسار عقارات ، وخاصة في منطقتهم.

انتبه إلى النقاط التالية مقابل رسوم السمسرة

• الرسوم معفاة من الضرائب فقط في حالات استثنائية
• يجب دفع العمولة خلال 3 أسابيع
• تستحق رسوم السمسرة أيضًا عند إنهاء عقد البيع بأثر رجعي
• إذا تم تكليف وسطاء مختلفين - فقد تتضاعف الرسوم
• قد يشمل سعر الشراء بالفعل رسوم السمسرة ، على سبيل المثال لمشاريع البناء الجديدة
• قد يفرض الوسطاء رسومًا أعلى على العقارات ذات القيمة المنخفضة

رسوم التوثيق

لشراء عقار دائمًا ، يلزم وجود كاتب عدل لأنه بدون توثيق يكون عقد الشراء غير فعال. تكلفة كاتب العدل حوالي 1 في المئة من سعر الشراء. من بين مهام كاتب العدل تشمل تحديد الهويات وإعداد عقود الشراء. كما يبدأ تسجيل المالك الجديد في السجل العقاري وإلغاء المالك القديم في selbigem. إذا كنت تأخذ خدمات إضافية من كاتب العدل للمطالبة ، فقد تزداد رسوم كاتب العدل.

الوصف القانوني

بعد بدء كاتب العدل إدخال المالك الجديد في السجل العقاري ، يأخذ السجل العقاري التسجيل ويصبح المشتري هو المالك الجديد للعقار. للتسجيل ، يتم استيفاء رسوم تبلغ حوالي 0.5 بالمائة من سعر الشراء . وبالتالي ، يمثل إدخال السجل العقاري أصغر بند في تكاليف الشراء.

ملاحظة: إذا تم التمويل ، فستطلب المؤسسات الائتمانية تسجيل الرهن العقاري في السجل العقاري كضمان.

حساب تكاليف الشراء

لكي نوضح لك هيكل تكلفة تكاليف الشراء العارض ، قمنا بإعداد حساب مقارن. ككائن مرجعي ، قمنا باستخدام منزل منفصل ، مع 5 غرف و 100 متر مربع من مساحة المعيشة ، مقابل 440،000 يورو لحساب. يقع العقار في هيس وهي عمولة وساطة بنسبة 5.95 في المائة متفق عليها. تقدر رسوم كاتب العدل ودخول السجل العقاري بنسبة 1.5٪.

تكلفة شراء	حساب
سعر الشراء	440000 يورو
ضريبة نقل العقارات	26400 يورو
عمولة الوساطة (صافي)	26180 يورو
19 ٪ ضريبة المبيعات على عمولة الوساطة	4،974 يورو
رسوم التوثيق ودخول سجل الأراضي	6،600 يورو
مجموع التكاليف الإجمالية	504154 يورو
مجموع تكاليف الشراء	64.154 €

تكاليف الشراء في مثالنا 64.154 يورو. هذا هو 12.7 في المئة من سعر الشراء ولا يتم تمويلها من قبل البنوك ، لذلك يجب على المشتري أن يمول من أمواله الخاصة. أضف إلى ذلك نسبة 20٪ من رأس المال ، والتي تحتاجها للحصول على قرض بنكي ، ثم أضف 88000 يورو أخرى. هذا يجعل 152.154 يورو قد تضطر إلى تمويل نفسك.

يمكن توفير المال "> تخفيض التكاليف في Terrafinanz.

تكاليف شراء إضافية

بالإضافة إلى تكاليف الشراء العادية ، بناءً على حالة العقار ، قد يتم تكبد تكاليف إضافية. أي تكاليف شراء عرضية قد تحدث يجب أن تؤخذ في الاعتبار في التخطيط المالي الخاص بك حتى لا تعاني أي كارثة مالية وقد تحتاج إلى إعادة تمويل باهظة الثمن.

تكاليف التحديث

قد يحتاج أي شخص قام بشراء منزل أو شقة إلى تخطيط تكاليف التجديد والتحديث. خاصة مع الخصائص القديمة ، قد يكون من الضروري التجديد لأن النوافذ والأبواب والسقف يجب تجديدها ، لأنها قد لا تتمتع بكفاءة الطاقة اللازمة. على سبيل المثال ، إذا كان تجديد الطاقة ضروريًا ، فيجب أن تفكر فيما إذا كان يمكن أن تدعمه الدولة.

تكاليف التطوير

يجب على أي شخص يرغب في شراء قطعة أرض لبناء منزله الخاص أولاً التحقق من مدى تطوير أرض البناء بالفعل. سيكون الأمر مثاليًا إذا تم تطوير أرض البناء بالكامل أو تضمين تكاليف التطوير في سعر الشراء. لا تتغلب على معظم تكاليف التطوير ، لأنه فقط قطعة أرض مطورة هي رخصة بناء ممنوحة.

ملاحظة: قبل شراء قطعة أرض ، اسأل سلطة البناء المسؤولة عن مدى ارتفاع تكاليف التطوير.

تشمل عناصر التطوير ما يلي:

• تيار
• غاز (ليس ضرورياً للغاية)
• ماء
• الاتصالات

التكاليف ليست ثابتة ، حيث أن هذه التكاليف تعتمد على المسافة إلى التقاطع ، ولكن يمكنك تقدير للعناصر الكهرباء والغاز والمياه كل منها حوالي 2000 يورو. الاتصال بشبكة الاتصالات السلكية واللاسلكية غالبا ما يكون أرخص قليلا. ولكن حتى عند شراء منزل لا يزال من الممكن تكبدها تكاليف التطوير. بطبيعة الحال ، لا يتوقع أي شخص يشتري عقارًا قديمًا قديمًا أن يتحمل تكاليف تطوير إضافية ، نظرًا لأن أنابيب الكهرباء والغاز والمياه قد تم تحديدها ، ولكن يجب على المرء التحقق مما إذا كانت تكاليف التطوير قد تم إصدار فاتورة بها بالفعل. تحقق مع الوسيط أو المجتمع حول ما إذا كانت تكاليف التطوير قد تم تسويتها بالفعل. تعتبر تكاليف التطوير مشكلة كبيرة ، وإذا كنت بحاجة إلى مزيد من المعلومات ، يمكنك معرفة كل ما تحتاج إلى معرفته في مساهمتنا في Talu " تكاليف تطوير العقارات - التكاليف لكل متر مربع ".

التكاليف اللاحقة

بعد شراء عقار ، يتم تكبد تكاليف منتظمة ، بالإضافة إلى القسط الشهري لسداد الرهن العقاري. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، التكاليف مثل ضريبة الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل والتأمين ضد المسؤولية الشخصية لأصحاب المنازل أو التأمين ضد أصحاب المنازل. بطبيعة الحال ، تستمر تكاليف الكهرباء والتدفئة ورسوم التخلص من النفايات وما شابه ذلك في الانخفاض ، كما هو الحال مع جميع الأسر الأخرى أيضًا.

نصائح للقراء سريعة

• تكاليف الشراء مختلفة إقليميا جدا
• يمكن أن تصل تكاليف الشراء إلى ما بين 10 و 15٪ من سعر الشراء
• البنوك لا تمول تكاليف الشراء
• احسب ما إذا كان من الممكن تكبد تكاليف إضافية